Si può sfrattare l’inquilino che viola il regolamento di condominio?

Posso sfrattarlo o, al contrario, ne rispondo io in prima persona, non potendolo sbattere fuori?», una domanda che molti padroni di casa si saranno fatti innanzi alle lamentele degli altri proprietari, seccati dai rumori, dal parcheggio selvaggio e dalle sporcizie.Scegliere il conduttore a cui affidare in locazione il proprio immobile non è cosa facile: il più delle volte avviene incolpevolmente, sulla base di contatti formali, preoccupati più di verificare la solvibilità dell’aspirante inquilino che non il suo stile di vita. Ma se mettiamo dentro casa un incivile, siamo tenuti a dover risarcire, per conto suo, gli altri condomini infastiditi da quest’ultimo? Un problema che capitava, una volta, solo con gli studenti universitari; oggi, purtroppo, la maleducazione e l’assenza di rispetto è molto più diffusa e questo tipo di controversie sono all’ordine del giorno. Ecco perché, per poter dare una linea guida, è intervenuta una recente sentenza del Tribunale di Monza [1].

Secondo il giudice, in tema di locazione di un’unità immobiliare ubicata in condominio, il padrone di casa è autorizzato a sfrattare l’inquilinoche non rispetta le norme contenute nel regolamento condominiale, che pur si era impegnato a rispettare al momento della sottoscrizione del contratto. Si tratta, nello specifico, di un grave adempimento da parte sua, che viola le norme del codice civile che è tenuto ad osservare [2]: pertanto, l’avere condotto l’unità immobiliare in modo tale da recare disturbo al vicinato, consente al padrone di casa di recarsi in tribunale per fare una causa al conduttore e chiedere al giudice che “sciolga” il contratto (in gergo tecnico si chiama «risoluzione contrattuale per inadempimento»).

Attenzione però: in questi casi non ci si può valere della procedura più accelerata e breve dello sfratto esecutivo, posto che la legge consente il ricorso a quest’ultima solo nel caso di morosità e scadenza del termine del contratto di affitto. Quindi, bisognerà fare una causa ordinaria e procedere alla dimostrazione, con le prove testimoniali rese dall’amministratore e dagli altri condomini, della maleducazione e inciviltà del conduttore.

Dall’altro lato, il condominio non potrà chiedere il risarcimento del danno al padrone di casa per le violazioni del regolamento poste dall’inquilino quando questi si muova per mandarlo via al più presto ed eliminare il problema alla radice.

La vicenda in oggetto nasce proprio a seguito delle reiterate violazioni, da parte di un affittuario, del regolamento di condominio, per via dei continui rumori e schiamazzi posti da quest’ultimo, che ledevano il sonno e la tranquillità dei vicini di casa. Numerose erano state le segnalazioni d’intemperanze del conduttore (specie musica ad alto volume), sfociate anche in una segnalazione alla Polizia di Stato con conseguente intervento della stessa. Il padrone di casa ne ha approfittato e non se l’è fatto ripetere due volte: subito è ricorso in tribunale e ha chiesto l’immediato scioglimento del contratto di affitto per poter sfrattare lo scomodo inquilino. Cosa che gli è stata concessa dal giudice.

Secondo la sentenza in commento, difatti, si può sfrattare l’inquilino maleducato che fa rumore e viola il regolamento di condominio. Comportamenti incivili e maleducati sono causa di risoluzione della locazione, anche se il canone viene regolarmente pagato e il contratto non è ancora scaduto.

Del resto, per come afferma la Cassazione [3], il regolamento condominiale è una sorta di statuto – obbligatorio ove vi siano più di dieci condòmini [4] – la cui funzione è quella di disciplinare la gestione della compagine in relazione alle questioni indicate dalla legge quali decoro architettonico, ripartizione spese, uso della cosa comune ed amministrazione.

Ne consegue che il suddetto regolamento condominiale deve essere rispettato anche dall’inquilino che ha firmato un contratto di locazione e si è impegnato a rispettarne il contenuto. Non rispettare il regolamento condominiale rappresenta un inadempimento nei confronti del padrone di casa posto che il codice civile [2] stabilisce che il conduttore deve servirsi dell’appartamento «per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze».

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